شهـــــــــر من میــــــــــــامی

امیدوارم بتونم در راستای شناساندن اقلیم میامی این شهر فراموش شده به عموم عزیزان علاقه مند و دلسوز گامی هرچند کوتاه اما استوار بردارم در همین خصوص اقدام به راه اندازی و نگارش وبلاگی با محتوای تاریخی ، اجتماعی ، جغرافیایی و فرهنگی نمود . این وبلاگ سعی دارد که نظری گذرا بر منطقه میامی افکنده تا از این دیدگاه چکیده اطلاعات بدست آمده از کتب قدیمی و جدید مرتبط با بحث و اطلاعات محلی پیران دنیا دیده و سرد و گرم چشیده که در این مورد عصای دست وراهنمای اینجانب خواهند بود را در اختیار همگان قرار دهد

 
آینده نگری اقتصادی : وضعیت مسکن ، اجاره و قیمت
نویسنده : مصطفی پزشکی - ساعت ۱٠:۱۸ ‎ق.ظ روز یکشنبه ٢۱ شهریور ۱۳۸٩
 

آینده نگری اقتصادی : وضعیت مسکن ، اجاره و قیمت

مقدمه  :

بزرگترین عامل گرانی مسکن ساختار دولتی و شبه دولتی است . همچنان که دولت و ساختار های شبه دولتی باعث نابودی صنایع و بازار در ایران می شوند . آیا هنگامی که شهرداری ( نهادی شبه دولتی و تابع قوانین دولتی ) هزینه های ساخت و ساز و .. را افزایش می دهد و یا هوا را به نام تراکم می فروشد واز محل منابع تحصیل شده مبادرت به فعالیتهای عمرانی مینماید فی الواقع فراتر از منابع درامدی خود هزینه های شهری را افزایش می دهد و تراکم فروش رفته توسط دلال بازان با کمتر از نصف ارزش طلبکاری بستانکاران تبدیل به نقدینگی می کردد آنگاه ماباتفاوت قیمت تمام شده را که هزینه تراکم را هم پوشش داده است توسط خریداران باید پرداخت گردد و این یعنی افزایش قیمت ساختمان که در هیچ کجا ی دنیا مرسوم نیست . آیا این است معنای حسابداری تعهدی که شهرداری تهران به آن میبالد و ..  آنگاه می توان  آنتظار داشت که طرح های ملی سکونت و بهبود پیشرفتی داشته باشد ؟ نقش ساختار هایی شبه دولتی نظیر شهرداری ها ، شوراهای محلی و صنفی  ...در از کار افتادن اقتصاد ناحیه ای و فروپاشی ساختار های تولید و پیشرفت در پهنه ی شهر ها به چه میزان و اندازه ای است ؟

بررسی های تاریخی برای تعیین روند قیمت نشان می دهد که سه دوره ی تاریخی از ساخت و ساز – توسعه ی صنعت مسکن – افزایش قیمت مسکن و افزایش اجراه وجود داشته است .

1-      نخست در سال های نخست دهه ی 50 است که برآیند افزایش قیمت نفت و سرازیرشدن پول نفت به شهر ها است .

الف – دوره ی رکود در این بخش با انقلاب و اعطای زمین و مسکن به محرومان در شهر ها و امتیازات بسیار به روستائیان و فرار سرمایه ها پدید می آید که این روند تا اواخر جنگ و مرحله ی موشک باران شهر های بزرگ و جنگ شهری ادامه می یابد .

2-      اواخر دوره ی جنگ و نبرد شهری و موشک باران و پس از پایان جنگ و مهاجرت گسترده ی روستائیان به شهر ها و افزایش و تحرک موج اول جمعیت است که نتیجه ی انقلاب و ظرفیتی است که انقلاب برای فرزند بیشتر ایجاد می کند .

ب- دوره ی رکود و بحران در این بخش پس از آن بوجود آمد که سرمایه گذاری ها بسوی کالاهای واسطه ای و وارداتی تحول یافت . باز شدن دروازه های کشور های سوسیالیستی سابق و آسیای میانه توام با سیاست های تجرات آزاد دولت های هاشمی رفسنجانی و خاتمی موجبی بود که توجه سرمایه به بخش سرمایه گذاری و واردات معطوف گردد .

3-      جهش سوم پس از دولت نهم به وجود می آید که با افزایش نقدینگی در جامعه و کاهش سود در خودرو – موبایل و .. .سرمایه ها به سوی مسکن حرکت می نماید .

ج – رکود در این دوره پس از رکود و بحران جهانی ایجاد گردید . بحران اقتصادی جهان که از ایلات متحده ی آمریکا آغاز شد به سرعت به بازار های مالی – اقتصادی دیگر کشور ها سرایت کرد و موجب از هم پاشیدن و انهدام اقتصاد های کشور های جهان سومی و به ویژه ایران گردید . همسویی این مسائل با طرح های دولت مثل مسکن مهر شوک کافی را به بازار در حال مرگ وارد نمود . اگر چه که این طرح مهر و وام های مربوطه هرگز عملیاتی نگردید و نتوانست در موعد مقرر مسکن  و خانه ی مورد نیاز را به بازار تزریق نماید اما در وضعیت بیماری اقتصادی جهانی چنین طرحی نیاز بود تا اندک فروغ اقتصادی این بازار از میان برود . در میان این روند میان وند هایی قیمتی و توسعه ای نیز وجود داشته است . اما این 3 دوره نقطه عطفی به لحاظ قیمتی محسوب شده و به یکباره قیمت ها را به اوجی افسانه ای رسانده .

 

 به هر روی ، از آنجا که اغلب در حوزه ی نرخ توسعه ی ملی مهمترین بخش آن به صنعت مسکن و نرخ ساخت و ساز اشاره دارد ، انهدام این بخش در طی بیماری اقتصاد جهانی منجر به افزایش بیکاری ، گسترش فقر و ... از همه مهمتر کاهش نرخ تولید سرانه ی ملی گردید . در این میان آنچه که بر وسعت این بحران افزود طرح های دولتی بود . طرح هایی که موجب شد در بخش خصوصی نگرانی از آینده ی صنعت و مسائل فراروی منجر به تعطیلی این صنعت مهم در کشور شود . همزمانی این پدیده با انتخابات و چشم انداز نا مشخص وضعیت نوع سرمایه گذاری و وضع قوانین برفرونشینی بخش خصوصی افزود . بدین سان بخش خصوصی که در بحران اقتصاد جهانی درگیر بود با رویداد های ملی و نوع عملکرد دولت کاملا از این حوزه جدا گردید .

آنچه که این حوزه را کاملا در بخش خصوصی ناکارآمد ساخت فارغ از مباحثی نظیر طرح مهر مسکن – وام مهر مسکن و .. . احتمال قوانینی بود که بشدت سرمایه گریز بود . همچنان که در بخشی از این تحولات در نخستین ماه های مدیریت دولت نهم بحث گسترده ای پیش آمد که این افزایش قیمت و توسعه ی ساخت و ساز نتیجه شده از آن برآیند مداخله ی مافیای ثروت و قدرت در ایران است . دولت نهم مدعی گردید که بخشی از بانک های خصوصی و افراد متنفذ در این ماجرا دست داشته و با وارد کردن سرمایه های عظیم به این بخش قصد دارند که وجهه ی دولت را تخریب نمایند . لذا کوشش بر ان شد که به تعبیر دولت نهم دست این مافیا کوتاه گردد غافل از آن که این بخش چه سهم بزرگی در اشتغال و تولید سرمایه ملی و کار در سطح کشور دارد .

 به هر روی ، اکنون تمامی اهتمام و تلاش دولت و مدیریت بخش مسکن بر آن است که رونق و شکوفایی را به این صنعت کارگر بر و نیرو بر تزریق نماید . اعطای وام های مصوب و کوشش در اعطای زمین های 99 ساله به انبوه سازان ( اگر چه فقط در مقام حرف و حدیث است و بانک ها از دستورات پیروی نمی کنند و سرمایه به این بخش تزریق نمی شود تا مشکلات این صنعت افزایش یابد و بیکاری گستره ی بیشتری بیابد ) نمونه ای از این رویکرد است . با این حال با وضعیت طرح مسکن مهر آن هم در بخش های حاشیه ای کلان شهر ها و به شکلی که مطرح است علی رغم آن که تعداد کثیری از متقاضیان به سبب عدم توانایی در تهیه ی پیش پرداخت ها از خرید این مسکن ها منصرف گردیده و به تعبیر دیگر همچنان این مشکل را احیا شده نگه داشته اند مشکل عمده ای که در این طرح وجود دارد . آن است که هیچ یک از این طرح ها نتوانسته متناسب با نرخ تورم و ... کار انجام داده و در موعد مقرر مسکن مورد نیاز را به متقاضیان بر اساس وعده ای که داده بودند تحویل نمایند . فقدان تحویل مسکن مهر و نیاز به ساخت سالیانه حداقل 2 میلیون واحد مسکونی در یک بازه ی زمانی 5 ساله موجب انباشت تقاضا در این حوزه گردیده است .

در طی دهه اخیر سالیانه حدود 170 هزار واحد مسکونی توسط بخش خصوصی ساخته می شد که پس از طرح مسکن مهر این رقم از افت محسوسی برخوردار گردید . این افت تعداد ساخته شده  همراه با افزایش هزینه های ساخت و ساز که اغلب مربوط به بخش دولتی و شبه دولتی است موجب گردید که  قیمت تمام شده ی مسکن به نحوی در اید که دیگر برای سازنده مقرون به صرفه نباشد ، از آن سوی دولت در طرح مسکن مهر قادر به تحویل به موقع مسکن متقاضیان نشد و همزمان با آن موج جمعیتی دوم در حال طوفان جمعیتی ظریب سوم می گردد و این به معنا و مفهوم آن است که وضعیت از حالت عادی خارج خواهد گردید .

به تعبیر دیگر ، با توجه به بحران فراگیر اقتصاد جهانی و سنکوب کردن اقتصاد ایران در برخورد امواج این خیزابه با آن بر تعداد فقرای آبرومند کشور در شهر ها بشدت افزوده گردیده و از آن سوی میزان مسکن و خانه برای اجاره ثابت بوده و این بدان معنا است که علی رغم ایستایی قیمت مسکن تحت تاثیر بحران اقتصاد جهانی و فقدان پول و نقدینگی در جامعه بشدت بر میزان اجاره خانه ها در طی فصل جدید کاری یعنی از بهار آینده افزوده خواهد گردید . از آن سوی به سبب خروج اقتصاد های بزرگ از بحران و فرونشینی آن در کشور های جهان سوم ، کشور های جهان سوم و به ویژه ایران بشدت با پدیده ی بحران مواجهه گردیده و ساختار اجتماعی شکننده و مضمحلی خواهند یافت .

 بدین سان باید منتظر بود که جامعه ی شهری ایران به زودی با مصیبت فزاینده ی اقتصادی مواجه گردد . این مصیبت فزاینده موجبی خواهد شد که به تدریج اقشار و گروه های اجتماعی در داخل شهر جابجا شوند و طبقه ی متوسط شهری که از حاشیه شهر ها گریزان بود به سرعت به حاشیه رانده شده و به سبب فقر گسترش یافته در میان این طبقات در حاشیه شهر نیز نتوانند سکونتگاهی ثابت بیابند . بدیهی است که با هجوم طبقه ی متوسط شهری به حاشیه ی کلان شهر ها با همان شتاب طبقه ی فقیر و محروم اجتماعی از حاشیه ی شهر ها به کناره ها منتقل گردند و ساختاری نوین از حلبی آباد ها و آلونک ها شکل بگیرد . از این روی با توجه به نرخ افزایش جمعیتی در میان طبقات محروم و فقیر در جامعه و تعداد فرزندان بسیار آنها این آلونک ها و حلبی اباد ها به سرعت توسعه خواهند یافت و از آنجا که صنعت ساختمان و سایر صنایع در کشور در حالت رکود بسر می برد این گروه اجتماعی به سمت خلاف و قاچاق تمایل یافته و حرکت خواهند نمود . برایند این تحول آن است که در یک بازه ی زمانی خاص شهر ک های اقماری و کناری شهر های بزرگ که مرکز خلاف و قاچاق عمده ی شهر های بزرگ شده اند به کانون های فساد تشکیلاتی و سازمان یافته مبدل گردیده و کناره های آنها در حلبی آباد ها توزیع فساد – فحشا و قاچاق روندی شتابان بیابد . به دیگر سخن طرح مهر مسکن خود به عاملی برای کانونی شدن مرکزیت فساد در حاشیه ی کلان شهر ها تبدیل گردیده و حلبی آباد ها به سرعت نرخ هزینه های امنیتی – نظامی مدیریت کشور را افزایش خواهند داد .

به هر حال ، برآیند این تحولات در حرکت گرو های اجتماعی در داخل کلان شهر ها منجر به آن خواهد شد که :

1-      به شدت به اجاره مسکن از بهار آینده افزوده خواهد شد . این روند از زمستان علی رغم فصل غیر جابجایی در اجاره نشینی ملموس می شود .

2-      بخش ثروتمند نشین شهر های بزرگ به نفع حاشیه ی کلان شهر ها تخلیه شده و ساختاری سائوپلوئیزه در آن شکل می گیرد . به این معنا که این بخش ها با استحکامات نظامی – امنیتی شخصی – خصوصی حوزه ای جدا شده از سایر بخش های شهر را ایجاد خواهند نمود و هزینه های زندگی در این بخش بشدت افزایش یافته و در نتیجه طبقات متوسط از آن به حاشیه رانده خواهند شد .

3-      قیمت مسکن و اجاره در حاشیه ی شهر های بزرگ و کلان شهر ها افزایش شدیدی خواهد یافت و طبقات محروم از این مناطق به کناره خواهند رفت تا حلبی آباد ها و گتو های فساد و بحران را ایجاد نمایند .

 

4-      کناره های کلان شهر ها قیمت باغ ها – اراضی کشاورزی در سطح بزرگ معیار یعنی با مساحت های زیاد و متعلق به طبقه ی اشراف شهری بشدت با افت قیمت مواجه  شده  و در اراضی کوچک متعلق به کشاورزان و محرومان و طبقه ی متوسط شهری با افزایش قیمت مواجه می شود .

همچنین در کناره های شهر های بزرگ در بخش های مرتبط با بخش ثروتمندان قیمت ها با کاهش زیاد و در بخش مرتبط و چسبیده به فقرا و محرومان با افزایش جمعیت و سرمایه های ناشی از مواد مخدر و قاچاق به شدت و با سرعت قیمت ها افزایش خواهد یافت .

5-      روستا ها  و شهر های کوچک به سرعت تخلیه شده و نواحی کشاورزی از میان خواهد رفت . در این بخش به جای کشاورزان طبقه ای از شهر نشینان کشاورز پدید آمده که به محل کشت و زرع رفت و آمد کرده و در محل ساکن نخواهند گشت . در نتیجه ضمن از بین رفتن قیمت مساکن روستایی ، ارزش زمین ها و مزرعه های کشاورزی بر معیار وسعت افزایش خواهد یافت و اراضی خرده مالکی حاشیه ی کویر ،  کوهپایه های ایران مرکزی ، شمال کشور با افت قیمت شدید مواجه خواهد شد . در تمامی این مناطق اراضی بزرگ با قیمت های زیاد مواجه خواهد بود .

6-      تعدادی شهر جدید خود ساخته در کناره ی بزرگ راه ها و تقاطع های شاهراهی کشور پدید خواهد آمد . در این مناطق به سبب گسترش قاچاق و سرمایه های کثیف و ضرورت حمل و نقل آسان مواد مخدر و سلاح و ... شهر هایی در کناره ی جاده ها و بزرگ راه ها ایجاد می شود که به افزایش هزینه های اجتماعی – امنیتی مدیریت کشور خواهد افزود . قیمت در این شهر های جدید به سرعت بالا رفته و افزایش خواهد داشت . در عوض شهر های جدید ساخته شده توسط دولت در طی سالیان اخیر با کاهش محسوس جمعیت و قیمت از تاب و توان افتاده و با نزول قیمت روبرو خواهد بود . چرا که در این مناطق به سبب ایجاد محل های استقرار نیرو های نظامی – امنیتی خلاف کاران کمتر رغبتی به اجتماع در آن خواهند داشت مگر آن که بتوانند بافت و نوع ساختار امنیتی – نظامی آن را دگرگون سازند و یا خود را به حاشیه ی بزرگ راهی و مرکز جمعیتی نامشخص و نابسامانی متصل نمایند . که در این صورت این مراکز خود تبدیل  به کانون های فساد منطقه ای شده و شهرکی اقماری – خوابگاهی با فساد تسری یافته به کلان شهر ها را شکل خواهد داد .

از این روی ، پیش بینی می شود در صورتی که نتوان در فضای شهری و عمران ناحیه ای تحولی اساسی را ایجاد نمود باید منتظر تفکیک حوزه های شهری – سکونتگاهی بر اساس اخلاق مدنی ،  روش سلوک  تمدنی ، روابط انسانی نعریف شده و ... بود . تفکیکی که منجر به آن خواهد گردید که ضمن گریز سرمایه های کشور به خارج با پدیده ی وحشتناک قانون گریزی سازمان یافته ،  مافیای تشکیلاتی ، سائوپولیزه شدن شهر ها و مناطق سکونتگاهی ، تشکیل گرو های سیاسی مسلح و همدست با قاچاقچیان ( الگوی گرو های چپ گرای متحد با مافیا ی آمریکای لاتین ) و..مواجه گردید .

در چنین حالتی که وضعیت سکونت شهر نشینان با دشواری و مشکل مواجه گردد و ساختار های اخلاق مدنی – تمدنی فروریزد و حقوق شهروندی ساقط گردد قیمت اراضی ، زمین ، ملک ، خانه و مسکن در سطح کلی با کاهش چشمگیری روبرو خواهد شد . البته این کاهش قیمت در جمع با توجه به افت و کاهش ارزش پول ملی در جامعه نمود کمتری خواهد یافت . چرا که با گسترش نا امنی و بحران های اجتماعی – سیاسی گریز سرمایه های ملی منجر به عدم تمایل سرمایه های بین المللی به ورود به کشور گردیده و با توجه به افزایش هزینه های امنیتی – نظامی کشور ارزش واحد پول ملی ( ریال ) بشدت کاهش یافته و تورم و بحران گسترش خواهد یافت .

نتیجه : الزام به توجه به وضعیت مسکن و خانه ی شهروندان تنها یک مقوله ی انسانی – اخلاقی – مدیریتی نیست ، بلکه پدیده ای کاملا امنیتی ، نظامی و در ارتباط با امنیت کشور( ملی ) بوده و می تواند با روندی در چالش زایی زیرساخت های ملی کشور را ویران سازد .

از این روی : ضرورت آن است که با شتاب و سرعتی چشمگیر مشکل سکونت و صنعت ساختمان سازی کشور رفع گردیده و قبل از آنکه این پدیده منجر به حرکت و تحول جمعیتی در سکونت در مناطق شهری گردد نسبت به رفع آن توجه نمود .

بدین لحاظ اگر وضعیت  صنعت ساختمان سازی با همین رکود تداوم یابد و با افزایش قیمت های جهانی و خروج جهان از بحران اقتصادی روبرو شود در سایه ی افزایش اجاره بها و عدم عرضه ی واحد های مسکونی به نسبت جمعیت کشور با بحرانی ویرانگر مواجه خواهد شد .

اکنون سوال آن است که :

مولفه های نافذ و مهم در اثرگذاری بر روی قیمت مسکن و اجاره بهای منازل مسکونی چیست ؟

راه حل گذار از این پدیده و چالش ( افزایش قیمت مسکن و اجاره بها )  چیست ؟

چگونه می توانیم راهکاری برای عبور از این ساختار ( بحران زای صنعت مسکن )  بیابیم ؟

 چگونه می توان ضمن افزایش تولید ساختمان  قیمت ها را کنترل کرد ؟

راه کار آن که محل گزینش شده برای  طرح مسکن مهر در کناره های کلان شهر ها  به شهر کهای اقماری نپیوندد و کانون فساد کناره ای را ایجاد نکند چیست ؟

 آیا تاکنون به این مساله ( مسکن و صنعت خانه سازی  و شهرک های اقماری و کانون های فساد کناره ای ) توسط مدیریت توجهی شایسته انجام گرفته است ؟